前9個月，鄭州二手房比2017年同期相比少成交近7000套!今年以來，鄭州二手房市場沒了兩年前的紅火，受嚴(yán)格的限購政策、房貸利率上浮等因素影響，二手房市場慘淡進(jìn)入最后一季。“掛牌4個月，降了30萬才賣出去!”走訪鄭州二手房市場后發(fā)現(xiàn)，買房冷靜觀望、中介成交寥寥，賣家降價出手已成常態(tài)。
市場觀望情緒濃厚金水區(qū)某房源歷時4個月、降價30萬才出售
“真的是入了這一行之后，才發(fā)現(xiàn)二手房并不好做。”鄭州市管城區(qū)的中介小陳說，他是2017年下半年開始入行的，用他自己的話說，當(dāng)時也沒人指點一下，他不知情地選擇一個處于下行波動期的行業(yè)。在他入行的這段時間里，二手房市場觀望狀態(tài)的客戶增多，交易周期拉長，成交量相較之前有明顯下降。
“從9月份開始，二手房市場明顯下行，成交量跟之前比減少了挺多。”祥子稱，目前客戶以改善需求為主，剛需客戶占比大約不到30%，改善型客戶的特點很明顯，不缺房子住，也不急著買，“他們等得起，也有跟房東談價錢的底氣”。
據(jù)祥子介紹，近期從他手里成交的一套北環(huán)索凌路的改善型住宅，建面142平方米，最終以204萬總價成交。“這套房子掛了4個月了，最開始掛牌價是235萬，足足降了30萬元。”祥子說。
“那個房源好歹是出售了，而我這個降了30萬還沒賣出去。”在祥子的中介店里，一位客戶王女士，據(jù)稱，王女士有一套位于秦嶺路建設(shè)路的房源在售，90平方米，掛牌價180多萬元，掛牌兩個月，現(xiàn)在價格已經(jīng)降至150萬元，陸陸續(xù)續(xù)看房的人不少，卻始終沒人定下來。“這已經(jīng)低于我們小區(qū)的平均成交價了，難道還要再降價嗎?再等等吧。”王女士很困惑。
賣房者在等買房者也在等
李先生的姐姐在西三環(huán)某小區(qū)居住，他打算買一套房離姐姐近一些。兩個月前，工作人員小許帶他看過幾套房后，他看上了王女士那套90平方米的房子，“看著房子還可以，但是等了兩個月這套房降價了，我就想再等等。”李先生稱，他近期看了不少房子，還沒拿定主意，尤其是看中的房源從180萬降到150多萬元，“再等等唄，說不定還會再降呢。”李先生可以說是購房者的一個縮影。
此外，2000年以前的房子銷量很低，幾乎很少有人問津，“有‘房子是用來住的’這個市場基調(diào)在，很多顧客寧愿多加八九萬元差額稅買次新房，也不愿意買價格稍低的老居民樓。”
該負(fù)責(zé)人介紹，目前市場暫時冷卻，賣房者與買房者都回歸理性，坐地起價的現(xiàn)象不復(fù)存在，搶房熱也已經(jīng)退潮。但掌握二手房價格較多主動權(quán)的賣家也不愿意大幅降價，在他們看來，房子是不能賣虧的，如果沒有達(dá)到心理預(yù)期價格，寧愿再等等也不會出手，暫時不出售也可以出租，只要不是急用錢的賣家，都愿意等。
全國二手房市場均在降溫鄭州前9月成交同比少7000套
即使二手房市場近段時間以來一直在走下坡路，但價格仍與新房形成倒掛。
以北環(huán)片區(qū)為例，新房樓盤美景美境均價約為16500元/平方米，錦藝金水灣均價約為16000元/平方米，泰山譽景均價約為17000元/平方米，但附近的二手房價格每平方米普遍高出新房約3000元。如普羅旺世小區(qū)，二手房成交均價約20000元/平方米，瀚海泰苑二手房也賣到19000元/平方米，瀚宇天悅二手房成交均價則在18500元/平方米左右。
“從與新房價格對比來看，鄭州二手房還是有降價空間的。”鄭東新區(qū)某二手房中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人說，“但目前降價銷售的賣家還是少數(shù)，即使降，也很難降到周邊新房均價以下。”
對此，金水區(qū)一知名中介店面經(jīng)理分析說：“二手房市場就是樓市走向的‘晴雨表’。之前房價暴漲時，購房者恐慌情緒重，二手房成交很快，當(dāng)前市場平穩(wěn)，而新房受限價舉措影響，價位甚至比二手房更加實惠，在選擇房源時，購房者就會理性比較，這就導(dǎo)致了二手房成交慢的現(xiàn)象。”
成交量少且慢，二手房市場的現(xiàn)狀從鄭州市房管局的數(shù)據(jù)上也可見一斑。
鄭州市房管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份，鄭州市二手房成交6247套，8月份成交量為6914套，環(huán)比下降約9%;2017年9月份，鄭州市二手房成交6561套，今年比去年同期減少314套，降幅約4.37%。
累計數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年1~9月，鄭州市二手房共成交47160套，而2017年1~9月，鄭州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量減少近7000套，降幅約12.8%。
二手房市場降溫已成不爭的事實，在全國范圍內(nèi)來看也是如此。
根據(jù)前段時間上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年上半年10城二手房市場報告》(以下簡稱《報告》)顯示，2018年上半年，受監(jiān)測的10大城市二手房累計成交約34.3萬套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個百分點。報告監(jiān)測的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華，涵蓋了一二線熱點城市。
降溫只是正常市場波動有利于推動房地產(chǎn)市場更趨理性
“二手房市場暫時冷卻有三方面原因，一是價格與新房形成倒掛，導(dǎo)致更多購房者持觀望態(tài)度;二是稅費政策，導(dǎo)致購買二手房成本增加;三是限購的原因，很多家庭不再具備購買資格，這也是整個樓市呈下行趨勢的原因之一。”一位來自券商研究機構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)分析師如是說。
關(guān)于影響二手房市場成交量的稅費政策，在金水區(qū)21世紀(jì)不動產(chǎn)工作的祥子算了一筆賬：
在契稅方面，新房、二手房的征收標(biāo)準(zhǔn)一樣，不同點在于二手房需要繳納個人所得稅及增值稅，以及交給中介的傭金(一般是1.5%、2%)，在面積相同、總價相同的理想情況下，二手房稅費往往比新房多出幾萬塊錢。
更關(guān)鍵的是，如果你看中的是2015年1月1日以后的二手房，個稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是差額的20%。也就是說，如果這套房子上次交易價是100萬，這次賣150萬，所需繳納的個稅是10萬。
“隨著七部委聯(lián)手整治樓市亂象，預(yù)計下半年重點城市房地產(chǎn)市場大概率上會保持穩(wěn)定。”河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長宋向清認(rèn)為，從目前用戶選擇戶型和價格段的情況來看，房子本身的實用價值越來越被看重，住房需求逐漸回歸居住屬性，有利于推動房地產(chǎn)市場更趨理性。而且，在限購政策持續(xù)加碼、房貸利率逐步提高，整個房地產(chǎn)市場趨冷的大背景下，二手房市場的暫時冷卻并不顯得突兀。
“二手房與新房之間還存在一定的價格差，二手房市場將會出現(xiàn)一段時間的盤整過程，會擠出一些水分。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
在他看來，鄭州作為中原城市群龍頭城市，又是省會城市，旺盛的需求一直存在，房價會保持健康穩(wěn)定的態(tài)勢，二手房也不會有太大波動，對購房者而言，因為配套成熟和明顯的位置優(yōu)勢，品牌房企的二手房社區(qū)也不失為一個好的選擇。