昨日，國土部聯合住建部出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，方案確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點。鄭州裝修網小編了解到，方案提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

村鎮可通過入股方式建集體租賃房

方案提出，完善試點項目審批程序。試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。

根據方案，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

強調滿足新市民合理住房需求

方案要求探索租賃住房監測監管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規范有序的租賃市場秩序。

方案強調，探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。另外，對于有條件的城市，國土部和住建部也提到，要滿足新市民合理住房需求，進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

新政將探索集體土地“入市”之路

國土資源部表示，除北京、上海外，由省級國土部門和住建部門匯總本轄區計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土部和住建部批復后啟動試點。鄭州裝修網小編了解到，2020年底前，總結出試點成果，要“完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐”。

對于出臺的政策，住房專家稱，這意味著城市住房用地的供應，不再由國有土地壟斷，將探索集體土地合法進入住房供應市場之路。近年來，由于拆遷難等原因，國有土地上增加住房供應面臨一定難度，一些城市的年度住宅用地供地計劃也常常不能順利完成。城中村、城鄉接合部大量的集體建設用地則難以有效利用，合法進入住房市場。不過，兩部委的方案也強調，可以建的是“租賃住房”，不得“以租代售”。

北京實踐

北京5個集體用地

租賃住房項目年內入住

今年7月份，住建部、國家發改委等9部門聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再次明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。

實際上，北京的試點工作早在多年前就已經展開。從2011年起，北京先后在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套，擴大租賃住房建設籌集渠道，推進房地產市場供給側結構性改革，加快建立購租并舉的住房制度體系。據了解，今年年底前，本市集體土地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。

北京的集體用地建設租賃住房試點跟北京的城市發展規劃密切結合，具有很強的北京特點。以海淀溫泉鎮351項目為例，作為海淀區創客人才公租房試點項目，其著力于解決周邊高新技術人才住房壓力問題，建設富有首都特色的“創客小鎮”。該項目由海淀區住房保障事務中心整體躉租，統一面向在海淀區辦理工商注冊和稅務登記、符合產業發展方向的創業單位和人員出租。入住“創客小鎮”的創客人才，還可獲得政府給予的房屋租金50%的補貼。目前該項目已入住單位中，共涉及195個創業團隊，項目為創客提供低成本工作空間、網絡空間、社交空間和資源共享空間，打造360°全方位共享創業社區。

今后5年，北京將進一步加大集體用地租賃住房供應，計劃建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。今年是大規模推進租賃住房建設的第一年，目前各區2017年集體土地建設租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。

北京住建系統的一名官員告訴相關人士，從北京過往實踐來看，集體土地建租賃房，還面臨集體土地融資難、審批手續周期長等問題。此前北京的試點都是小規模。鄭州裝修網小編了解到，雖然北京從今年起開始大規模推集體建設用地建租賃型住房，但在這個過程中，還是要不斷地研究適應相關的政策支持。它需要有政策配套。兩部委的這個文件無疑是一個重要的政策支持，但還需要在法律的程序進一步尋求相關的政策支持。

專家觀點

集體土地供應出租房是多贏

對于兩部委出臺的方案，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱，從此類城市來看，城市發展規模較大，很多近郊區發展的機會在增加，產業和企業的布局較多地圍繞在近郊區市場上。預計后續在此類集體建設用地方面，近郊區的用地會率先進行改革。同時，這一層改革會帶來三個積極效應：一是有助于發揮集體建設用地的價值，租賃市場的發展成為盤活此類用地的一個很好渠道。二是通過發展正規租賃市場和產品，有力地打擊部分小產權房等租賃行為。三是通過發展租賃市場，形成更為科學的社區建設，有助于此類區域后續較好規劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，兩部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。

從長遠看，目前租賃市場的最核心問題就是租購比懸殊，開發商開發商品房住宅用地用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1-2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，也可以獲得穩定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。所以用集體土地供應出租房，是多贏的政策。鄭州裝修網小編了解到，預計這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。  

摘自：騰訊網