【事件】承租的房屋被拆遷，預(yù)付的房租和押金房東卻不退了

現(xiàn)年43歲的李勝利在鄭州從事汽車(chē)配件批發(fā)生意。2014年1月起，他開(kāi)始租賃劉淼的門(mén)面房。鄭州裝修網(wǎng)小編了解到，當(dāng)年2月，兩人簽訂了《租賃合同》，約定每月租金1.3萬(wàn)余元，房租一年一交。2015年1月，李勝利向劉淼預(yù)付了當(dāng)年全年的租金及押金。

然而，2015年3月，由于政府重大工程建設(shè)需要，劉淼的門(mén)面房被列入拆遷范圍。李勝利也在當(dāng)月月底前從該門(mén)面房中搬遷完畢。但剩余幾個(gè)月的預(yù)付房租及押金，劉淼卻不予全部退還，只退了2萬(wàn)元。

劉淼認(rèn)為，由于李勝利沒(méi)有按照規(guī)定時(shí)間搬遷完畢，給自己也造成了損失，因此不能全部退款。對(duì)此，李勝利卻覺(jué)得很冤。他說(shuō)，合同約定，如果搬遷要提前一個(gè)月通知，但劉淼在截止期10天前才通知，導(dǎo)致自己沒(méi)有及時(shí)搬離。

由于雙方各執(zhí)一詞,在多次協(xié)商未果后，李勝利將劉淼告上了法庭，請(qǐng)求判令其退還原告租金和押金共計(jì)11萬(wàn)余元，并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)用。

【判決】房東不占理，應(yīng)退還剩余租金及押金11萬(wàn)余元

惠濟(jì)區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告李勝利與被告劉淼簽訂的《租賃合同》，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。因政府工程建設(shè)需要門(mén)面房被拆遷，且原告也搬離廠房，該合同應(yīng)認(rèn)定為依法提前解除，劉淼應(yīng)退還李勝利剩余的租金及押金，扣除已退還2萬(wàn)元，被告仍需向原告退還11萬(wàn)余元。

承辦此案的法官介紹，由于房屋租賃合同屬于持續(xù)性合同，通常合同雙方都會(huì)約定幾個(gè)月至幾年的租賃期，但在房屋租賃合同實(shí)際履行過(guò)程中，受市場(chǎng)租金行情變化、承租人居住或經(jīng)營(yíng)需求變化等情況影響，租賃合同提前解除的現(xiàn)象屢有發(fā)生，由此所引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。為此，他提醒房主及租戶(hù)一定要簽訂書(shū)面的租賃合同，且在合同中對(duì)于租賃方式、租賃時(shí)間、租金支付方式、一方違約時(shí)責(zé)任承擔(dān)、押金返還情形等方面進(jìn)行清楚明確的規(guī)定。如產(chǎn)生糾紛，要及時(shí)保存相關(guān)證據(jù)，減少損失發(fā)生。

【延伸】這幾種情況可提前解除租賃合同

在哪些情況下，雙方可以解除合同，同時(shí)又不至于遭受損失?

鄭州裝修網(wǎng)小編了解到，如果要提前解除合同，需要滿(mǎn)足一定的條件。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同的解除方式有兩種，一種是協(xié)議解除，即雙方就提前解除房屋租賃合同達(dá)成一致意見(jiàn);二是法定解除，即滿(mǎn)足法律規(guī)定的條件，即使合同尚未到期，一方當(dāng)事人也可以要求提前解除合同。

□出租人可以提前解除房屋租賃合同的情況

1.承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

2.承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害了公共利益的;

3.承租人不按合同規(guī)定的期限繳納房租達(dá)一定時(shí)間的;

4.承租人違反合同擅自改變房屋用途的;

5.承租人嚴(yán)重?fù)p壞房屋或者輔助設(shè)備而拒不維修、拒不賠償?shù)摹?

□承租人可以提前解除房屋租賃合同的情況

1.承租人已建有或購(gòu)有房屋，無(wú)需再繼續(xù)租賃他人房屋時(shí);2.承租人舉家遷離租賃房屋所在城市時(shí);3.出租房屋發(fā)生重大損壞無(wú)法正常居住，鄭州裝修網(wǎng)小編了解到，出租人拒不進(jìn)行修繕的。