由于當前我國的住房產權制度三軌并行(指產權類住房、不完整產權類住房、保障類住房等三大類，產權性質迥異)，這兩大功能并沒有完全發揮好。據鄭州裝修網小編了解到，因此，需要從供給側對住房產權制度進行改革。

事實上，三軌并行在實踐中產生了一些負面效應。

一是，在房價上漲快于工資上漲的背景下，封閉僵化的住房產權堵死了低收入人群上升為中產收入群體的流動通道。

二是政府住房保障能力大幅下降。三類住房的產權差異，導致政府無法在不同類型住房之間調豐補歉、相互調劑，全社會的住房資源無法實現共享，降低了政府的住房保障效率。此外，政府承擔保障房建設，龐大的財政支出壓力也日益不堪重負。保守估計，政府僅用于公租房建設的資金就超過2萬億，加上配套基礎設施和營運維護費用，財政壓力進一步加大。

三是大量投資形成沉淀資產導致巨大浪費。由于租賃房和保障房的產權不完整，在金融上是難以進行資產抵押和證券化的。據鄭州裝修網小編了解到，換言之，產權的缺失導致流動性喪失。其后果，不但社會資本和市場化企業失去了投資興趣，而且大量的投資造成資產沉淀，資產沉淀形成僵尸資產，導致資源的巨大浪費。

在筆者看來，住房產權制度改革總的思路，是打通產權類商品房、租賃房、保障房之間的產權壁壘。具體可分為六步實施：

第一步，取消土地劃撥方式和集體土地作價入股方式。所有類型的地塊均采用“招拍掛”的市場化方式進行出讓，從源頭上確保土地的產權清晰。

第二步，改變財政出資的投資方式。采用公開招投標的方式，引入社會資本和市場化房地產企業進入租賃房和保障房領域，切實減輕財政負擔。

第三步，向租賃房和保障房賦權，這是住房產權制度改革的關鍵環節。租賃房和保障房在規定期限內(如15年)，只能出租，不能出售。超過規定期限，給予這兩類房屋一個產權選擇權，可以轉變為保障性商品房，賦予這兩類房屋產權明晰的商品房本。

第四步，充分體現保障性商品房的住房保障屬性。一是安置對象要嚴格限定為低收入無房家庭。二是要堅持保本微利的原則，以成本加成的低價(而不是市場價)向低收入家庭出售。

第五步，保障性商品房再次交易后轉變為普通商品房。低收入家庭在一定期限后(如5年或8年)，可以按照商品房的市場價格，將保障性商品房上市出售或交易，轉變為全產權的普通商品房。如果房屋有價值增值，需要向政府補交一定的價差(如30%)作為房價收益補償款。

第六步，政府通過動態的、階梯式的年度土地供應計劃、賦權規劃、期限轉讓規定等，實現全社會的商品房、租賃房和保障房的持續供給和有序調劑，推進住房供給側結構性改革。

此外，對于存量的租賃房和公租房，可以參照上述改革思路，通過補交土地出讓金、房屋賦權、定向配售等環節，給予住房完整的產權屬性，真正實現住房的保障功能和財產功能。

產權制度改革，是構建住房基礎性制度的“牛鼻子”，是住房改革的“帕累托改進”，化弊為利，不存在負外部效應，改革阻力小，應盡快推進。對低收入家庭而言，可以通過“先租后售”的方式，低成本地獲得家庭的第一套住房，實現家庭財富的增值，有助于形成穩定而龐大的中等收入群體;對市場化房地產企業而言，投資租賃房和保障房，能夠實現穩定的、合理的、有明確預期的利潤，大大激發了社會資本的入市熱情;對地方政府而言，一方面，借助社會資本，培育和發展住房租賃市場和公共住房市場，推動了中國經濟的市場化進程;另一方面，切實減輕了財政支出負擔，有效提高了住房保障能力;對資產而言，具有完整產權的房屋，通過抵押、擔保、證券化，大大增加了資產的流動性、收益性和安全性，盤活了存量資產，提高了投資效率。