據鄭州裝修網小編了解到，最近，家住鄭州市金水區舒馨花園的韓先生很苦惱：住了十幾年房子，有房本，可因為小區所在土地性質為集體土地，辦不了不動產權證，無法交易。和韓先生小區情況相似的還有不少。此外，一些小區因為土地性質或查不到土地信息等，也無法完成不動產登記。

案例一：占用集體土地 有房本卻無法交易

2001年，韓先生以商品房的價格購買了位于鄭州市文化路和北三環交叉口附近的舒馨花園準現房，當時價格為每平方米1400元左右。很快交房，韓先生取得商品房房屋所有權證書，但開發商沒有給土地使用證。為此，這個100多戶的小區成立了業主委員會，將開發商告上法庭。

但勝訴后，開發商并未按照判決繳納土地出讓金。“開發商耍賴，加上當時房地產交易以房產證為準，土地證的事就擱置在那里了。”韓先生說，去年鄭州房價一直漲，他這套120平方米的多層住宅，也由剛買時的每平方米一千四五漲到了如今的一萬四五。

因為小區建成時間長，韓先生的一些鄰居開始陸續將房屋出售，用賣房款在一些新小區買了房。 4月初，韓先生也想將自己的房子出售。房子掛到中介后，也和買家談好了價格。但4月上旬，中介打電話說房子賣不成了，因為小區土地性質為集體土地辦不了不動產權證。

韓先生想不明白的是，自己2001年按照市場價格購買的商品房，各種稅費也一分不少地繳了，如今這100多戶占地十幾畝的小區，為何成了有房本卻無法交易、抵押貸款的“小產權房”?

案例二：因土地性質問題 過完戶卻拿不到錢

房子同樣完不成交易的，還有位于航海東路與朝鳳路交叉口北亞太花園小區的楊女士。2013年，楊女士以每平方米7000多元買入一套亞太花園的房子。2016年7月，小區附近房價漲到一萬元左右時，楊女士想把房子賣掉，換個大一點的。

2016年8月14日，她和買家簽訂買賣合同，然后辦后續手續，在房管局交完各種費用，房子也過戶給買家后，恰巧趕上不動產登記改革，房子交易最后就卡到不動產權證出證環節。 這一拖就是8個月，因為貸款的錢在銀行拿不出來，楊女士現在是房沒了，賣房的錢也拿不到。

最讓她無語的是，經開區的房價這8個月上漲了40%，原來每平方米1萬元出售的房子，現在都漲到1.4萬元。因為沒拿到賣房款，她沒錢買新房。少賣的房款不算，未來買房還要出更多的錢。楊女士算了一筆賬，本來可以用賣房款買個三室，如今只能買兩室。

問題是，之前雖然聽說經開區不動產部門過來測量過小區土地，但幾個月過去了，仍然沒聽不動產部門給出任何解決方案。她就算買兩室也要趕在房價再次大幅上漲之前，把賣房款拿到手才能買到。 楊女士說，自己也去國土部門問了，經開區和她賣房經歷相似的不在少數。因為經開區很多小區土地性質都是工業用地，沒有變更土地性質，所以能過戶的房子非常少。

“如果小區土地有問題，亞太花園2008年是怎么辦出房產證的呢?”楊女士說，現在亞太花園所有房子都沒法過戶，有房產證的也是這樣。“我們當時是因為有房產證才敢買的，現在實行不動產權登記，又說我的房子無法交易，我找誰說理去?”

【現狀】鄭州還有許多類似“問題小區”

目前在鄭州，有房本卻無法進行不動產權登記的小區并不少。此前有媒體報道，經開區除東方金典、遠大理想城(個別樓有問題)、好望角、天明園、專家花園、悉尼陽光、經開區第六大街76號院、經開區管委會家屬院、青青美廬、格林假日、格林度假山莊、東方桃源、東郡藍灣、宏光合園、尚東美立方15個小區外，其余小區均暫不能辦理不動產登記。

中原區多個小區因土地被查封或無土地信息，無法完成不動產登記。而金水區除了土地被查封等問題小區之外，舒馨花園和勤工路7號不能辦理不動產登記則是因為小區土地性質為集體土地。

近日，鄭州市國土局給鄭州市房管局的一份關于停止部分小區辦理房屋交易一事的函顯示，包括鄭州金水區舒馨花園在內的27個小區，因占用國有農用地和集體土地，根據《物權法》《土地管理法》《城市房地產管理法》有關規定，房管局停止對這些小區辦理轉移、變更、抵押等房屋交易事宜。

【回應】會出臺相應政策 部分“問題小區”可登記

鄭州市不動產部門有關負責人在接受記者采訪時表示，這27個小區只是初步統計，還需要進一步確認。確認之后，有關部門會按照有關法規進一步處理。

據了解，因占用工業用地無法進行不動產登記的小區，不動產登記部門會根據2016年底，省國土資源廳出臺的《關于做好當前不動產登記工作的指導意見》，對“無土地信息”“房屋規劃用途與土地用途不一致”等原因造成房屋無法辦理轉移、抵押登記的情況給出相應解決方案。 比如，只要房屋坐落的土地取得大土地證，且無查封、無抵押、無改變用途、無跨宗地界線，就不影響辦理不動產登記。沒有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權屬不一致等問題的房屋，在鄭州市政府出臺相關政策前，暫時無法辦理不動產登記。

【聲音】歷史欠賬不應由百姓承擔

有人認為，問題小區在不動產登記前就一直潛藏著。

業內人士表示，是否為國有建設用地是區分“小產權房”的重要參照標準。因土地問題，從而導致有“本”卻辦不了“證”，但有個事實必須正視，那就是業主在買房時已支付房款、取得產權證，有些房子甚至進行過多次交易。 如今由于開發商的問題或政府監管不力而導致無法辦理不動產登記。對那些急于辦理不動產權登記的業主聲音，有關部門應該重視，并盡快協商拿出具體的處理意見。否則會讓這些業主將矛盾轉向不動產登記改革。

有一種聲音是，問題小區要想徹底完成不動產登記，涉及土地性質的變更，這就部分涉及土地性質轉變、繳納土地出讓金的問題，一些老舊小區開發商已經不存在，或者已經轉換身份。也許只能由業主承擔。 據鄭州裝修網小編了解，一些業內人士則認為，既然買房的時候，沒人因為土地存在問題而少付了一分房錢，既然業主已經支付了全部的購房款，且已經實際占有和使用房屋，更是取得了產權證，那么開發商沒有繳納土地出讓金的歷史欠賬不應由百姓來承擔。