鄭州裝修網(wǎng)獲悉，繼國慶節(jié)鄭州限貸新政策出臺之后，僅隔一天，10月3日，鄭州又出臺對購房首付比例的限制政策。鄭州為何近期頻出房地產(chǎn)調(diào)控政策?此次對房貸的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)為何有收有放?郊縣房企又能否迎來銷售旺季?
鄭州限貸新政策比較克制
相比國慶節(jié)首日“限購”僅規(guī)定限購區(qū)域和套數(shù)、條件的政策，3日“限貸”從房貸首付比例上更進一步。似乎是回應(yīng)了1日通知后，不少輿論的觀點:限購不限貸，新政“不夠緊”。不過，政府這次邁出的限購步子仍然非常“克制”。
中國人民銀行鄭州中心支行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，30%和40%的最低首付比例是依據(jù)相關(guān)文件精神。可見，鄭州此次并沒有突破相關(guān)文件在實施限購措施城市的標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)“放寬”作用有限
此外，不少人注意到，此次3日“限貸”通知中，還提到對一類房子的房貸首付比例可以下浮5%。據(jù)鄭州裝修網(wǎng)了解，對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款用于購買首套套型建筑面積在90平方米以下的經(jīng)濟適用房，原則上最低首付比例為25%，可向下浮動5個百分點。同一個房貸調(diào)控政策中，為何有收有放?
中國人民銀行鄭州中心支行相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，河南省是農(nóng)業(yè)大省，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑷蝿?wù)重。鄭州作為河南省會和中心城市，經(jīng)濟發(fā)展速度較快，人口持續(xù)凈流入，農(nóng)民工、高校畢業(yè)生等群體大量購房需求持續(xù)釋放，為了加強和改善居民家庭首套普通自住房，同時也為更好落實中央、省委的決策部署，此次出臺的文件中也同時規(guī)定了以上內(nèi)容。
不過，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州市幾年前已經(jīng)停建了經(jīng)濟適用房，目前雖然經(jīng)濟適用房還有一定存量，但這種“放”的政策能夠起到的作用非常有限。
鄭州限貸新政策有利于資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟
鄭州近期為何頻出樓市調(diào)控政策?卻又不“一步到位”，而是小步快跑似的一點一點收緊?
河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清認(rèn)為，自“鄭九條”和發(fā)布土地供應(yīng)文件至今，僅僅半個多月時間，再次出臺限購政策，連續(xù)三波密集調(diào)控新政，可以看出政府調(diào)控的決心，但也從一個側(cè)面說明，鄭州錯失7月調(diào)控最佳時間，而導(dǎo)致當(dāng)前被動出臺限購狠招的無奈。
“我一直不主張限購，因為限購是由政府主導(dǎo)人為限制了公民的自主消費權(quán)。”宋向清說，“限貸是由銀行主導(dǎo)，是企業(yè)行為，至少可以解釋為市場行為;其次，限貸的政策有效性實用性不亞于限購，當(dāng)關(guān)上流向房地產(chǎn)市場的資金閘門之后，不僅有利于調(diào)控樓市，而且有利于資金向?qū)嶓w經(jīng)濟流動，對于復(fù)興我國實體經(jīng)濟具有提振效應(yīng)，是一舉兩得之策。”
鄭州限貸新政策 “雙限”限制了誰
宋向清認(rèn)為，至少三方面購房者會得到遏制：一是投資投機者，這些人多數(shù)屬于中小戶型購買者，他們不差錢，是炒熱樓市的主角，即使他們采取變通手段繼續(xù)買房，至少難度增加。二是鄭州戶籍已經(jīng)有兩套及以上住房者，這類居民購買180m2及以上戶型雖不受限，但大多數(shù)人還是傾向購買180m2以下住房，所以，這類購房者會被限制。三是外地人已經(jīng)有一套住房，購買第二套者被限制。預(yù)計限購政策施行后，鄭州樓市將再次降溫。
“樓市調(diào)控是一項系統(tǒng)工程，在講究策略，運用技術(shù)的同時，也要認(rèn)識到它還是一門行政藝術(shù)，分寸的拿捏非常重要。”宋向清說，“畢竟政府在遏制房價大漲的同時，還要防止房價大跌或樓市長期低迷。”
郊縣房企迎來銷售旺季?
“所有出臺限購城市的共同特點，就是房價上漲過快，這容易引發(fā)市場風(fēng)險。”中房研研究員奚春山說，相比北京、天津、南京的限購令，鄭州此次出臺的“限購令”可謂“溫柔”，社保、分類、利率等方面都沒有公布政策，除此之外，對于180m2以上的“豪宅”也沒有明確的調(diào)控。
“對于中牟、滎陽、上街等縣區(qū)也沒在限購之列，這說明那些區(qū)域的庫存量還是比較大，房價也有很大余地。根據(jù)克爾瑞研究機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，鄭州市內(nèi)的庫存量只夠銷售兩個月左右，而前三季度鄭州土地成交建面全國第一，為1810萬平方米。此次‘限購令’對于預(yù)防庫存斷檔有一定作用，同時更是顯示了政府很強的表態(tài)。”奚春山說。
“此次鄭州住房限購政策出臺將會有效扼制鄭州樓市‘恐慌’，郊縣市組團將會迎來史上最好銷售、快速去化及房價快速上漲，要提前預(yù)防。”房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、王牌智庫首席專家上官同君認(rèn)為，眼下政府應(yīng)呼吁房企重視并導(dǎo)入“陽光銷售工程”，公開房價、公開房源、公開優(yōu)惠、公開承諾四公開，構(gòu)建一個和諧的、能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的鄭州房地產(chǎn)市場勢在必行。
樓市瘋漲凸顯經(jīng)濟轉(zhuǎn)型重要性
國際貨幣基金組織(IMF)亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，近幾個月來中國房價漲勢很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時候取消了一些購房限制措施以應(yīng)對房地產(chǎn)市場下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房貸款。
羅德勞爾說，目前來看，這并不是中國經(jīng)濟短期內(nèi)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險。他指出，房地產(chǎn)市場的火爆主要集中在一線和二線城市，中國三四線城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模更大。中國房地產(chǎn)市場仍可能維持穩(wěn)健增長，因為潛在需求仍然在增長，逐步消化之前的庫存，這是比較健康的發(fā)展。
彼得森國際經(jīng)濟研究所客座研究員羅里·麥克法夸爾表示，近期部分地區(qū)樓市火爆反映出中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題。中國居民儲蓄率仍比較高，銀行利率不高，股市表現(xiàn)也不佳，因此居民希望通過投資房地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)升值。
麥克法夸爾說，隨著中國推進結(jié)構(gòu)性改革，改進社會安全網(wǎng)，這將有助于降低居民儲蓄率，從而有利于金融系統(tǒng)以及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
鄭州裝修網(wǎng)獲悉，羅德勞爾也指出，中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題在于高儲蓄率，目前儲蓄占GDO比重達47%至48%。這些巨額儲蓄在國內(nèi)需要找到回報合理的投資機會，這有可能加大市場波動風(fēng)險。因此歸根結(jié)底，中國還是需要解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題，降低儲蓄率，實現(xiàn)經(jīng)濟的平衡發(fā)展。