這段時間，好多人的微信朋友圈里都在轉一條消息，內容大致是南京鼓樓區法院審結全國首例小區車庫之爭，小區業主贏得了全部車位的所有權。

這下朋友圈里炸了窩。“什么?還有這事，難道我們花大價錢買的停車位，原本就屬于我們?”“你看，這肯定是真的，都是法院判了的案子，還能有假?!”

這個消息是真的嗎?我們往下看。

■故事背景

朋友圈瘋轉“小區業主贏得車位所有權”

近日，一則消息在微信朋友圈傳開，消息稱南京鼓樓區法院審結全國首例小區車庫之爭，小區業主贏得了全部車位的所有權。該帖子還稱“某業內人士稱，此案判業主獲勝，在全國還屬首例”。同時，帖子中還算了一筆賬，表示南京全部小區以后如果出現類似的“車庫之爭”，開發商至少要退12個億。

隨后，這個消息被多次轉發，還有不少網友評論“南京高手如云”，表示佩服業主們的申訴能力，還有不少網友嚷嚷著要去“跟開發商打官司，我們要爭取車位”。

【謠言粉碎機】

謠言一：此案中提到的是終審結果

粉碎：該判決并未生效，只是一審判決結果。

城市里生活的人都挺頭疼停車位這事，所以，這個消息在朋友圈里一出現，被各類微信號、網站大量轉發。眼看事情越鬧越大，南京鼓樓區法院在微博里做出回應：“全國首例小區車庫之爭，以生效判決為準!”所謂“開發商將地下停車庫移交給業主委員會管理，全體業主享有地下停車庫的權益”只是并未生效的一審判決。

原來，事件中的星漢城市花園小區，規劃核準車庫數量為36個，實際建設了59個，業委會起訴要求物業公司將車庫交出，獲得法院“開發商將地下停車庫移交給業委會管理，全體業主享有地下停車庫的權益”的判決支持。事實上，該判決并未生效。而隨后，開發商即向南京市中級人民法院提起了上訴。

謠言二：業主最終獲得了全部車位

粉碎：并不是全部，只是其中一部分。

這起案件經撤銷發回重審后，最終判決其中29個車位屬于業主共有，開發商應當移交。規劃核準的36個車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》第六條的規定，應有不低于15%(最低6個)的車庫為業主保留。因此，星漢城市花園小區業主實際有權取得的車位為29個，原告要求確認其對小區全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權利，依據不足，法院不予支持。

謠言三：業主擁有所有車位收益權

粉碎：不是全部，部分歸小區業主。

事情出來后，網友開始疑惑，這地下車庫有的歸開發商，有的歸小區業主，這歸屬權到底如何劃分?小編打了鄭州市住房保障和房地產管理局的服務熱線965559，工作人員告訴小編，商品房小區的地下車庫大致分為四類：

1.根據《鄭州市人民防空工程建設維護使用管理辦法》規定，民房工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。按照“誰投資，誰收益”的原則，開發商可以轉讓和出租地下車庫。

2.當前，小區業主車位產權之爭大部分集中在開發商自建的地下車庫。鄭州市房管局曾發布有關規定，商品房項目附屬的地下車庫應優先滿足本地塊范圍內房地產權利人購買、租賃。取得預售許可證的地下車庫，在預售期間僅可預售給本地塊范圍內的商品房預購人。

3.若開發商在立項設計時將地下車庫作為小區配套設施，并且開發商將整個地下車庫的面積都分攤了，那么這類車庫所有權屬全體業主共有，僅限于對小區業主出租，不能出售。

4.公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業由于受當時技術要求及設計理念限制，一般都不是嚴格意義上的地下車庫，絕大多數是防空洞改建，其用途五花八門，其產權歸屬法比較亂。按照有關規定，這些車庫其實是作為房屋配套設施而建設的，承租人在購買公房時也未進行分攤，而且這部分面積國家相關政策也不允許進入分攤，所以其所有人屬于原來的出資建造人。

謠言四：業主可以直接向開發商索要收益

粉碎：需要成立業主委員會維權。

根據《物權法》第七十四條的規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

據調查，鄭州有不少物業公司在居民入住后，由于停車位不夠而利用共有道路或者綠地規劃停車位對外出售，那么按照《物權法》，這一部分停車位屬業主共有，產生的收益應由業主和物業雙方協商分配。但現實生活中，卻有很多業主反映物業公司在規劃停車位時，很少跟業主商議，有的物業公司直接規劃好車位后對外出售。

對此，業主應該如何維權呢?河南春屹律師事務所主任張少春說：“根據《物權法》及相關法律規定，公共區域屬于全體業主共有，不管出售還是出租，其收益應當歸全體業主所有。”張律師介紹，由于當前業主法律意識不強，以及政府部門監管指導不到位，導致很少有小區成立業主委員會。他建議業主盡快成立業委會，并要求物業公開相關收費項目，維護業主的合法權益。

■知識普及

人防工程車庫是啥?跟咱業主又有啥關系?

前面說到了一個可能很多人覺得陌生的內容“人防工程車庫”。那么，這個不管是誰投資修建但是都不能買賣的車庫，到底是怎么回事?

鄭州裝修網小編致電省人民防空辦公室，工作人員告訴小編，人防工程無論是誰投資建設都不能賣所有權，即便業主已購買了地下車庫，其實購買的也只是使用權。

“根據《鄭州市人民防空工程建設維護使用管理辦法》第三十四、三十五條規定：人防工程平時開發利用堅持有償使用、用管結合的原則。平時開發利用由投資者使用管理，收益歸投資者所有。使用人防工程，使用人應與工程隸屬單位簽訂統一格式的人防工程開發使用合同。”該工作人員還特意提到，除以上情況之外，因戰爭、防空演習需要，使用人必須無條件服從人民防空主管部門的統一調整使用。