日前，據鄭州裝修小編鄭州市多家二手房中介了解到，由于此次營改增政策落地對于二手房市場傳出“利好”信號，進一步增加了買賣雙方的成交意愿。

隨著最后4個行業——建筑業、房地產業、金融業、生活服務業告別營業稅，這場涉及近千萬戶新納稅人的重大改革將對企業和個人稅負影響幾何?

對購房人的影響個人買房子要多繳稅嗎

目前，我國二手房轉讓需繳納5%的營業稅。在新的實施方案中，百姓最關注個人賣房是否要多繳稅。

《通知》指出，除北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策于2016年5月1日起實行。

鄭州市稅務局相關人士計算后稱，營改增后賣房者稅負略有下降，100萬元少交2400元。

近日，正準備買房的鄭州市民郭女士告訴大河報記者，中介最近一直在催促她，“買房趕緊，過了五一，就得交11%的增值稅”。與郭女士一樣，一些原本猶豫不決的買房者也因此咬牙跺腳，加入了快速購房的大軍。現在看來，那些顯然都是房產中介的謠言。

稅務業內人士對政策的解讀是，對于買賣2年以上(含2年)住房，優惠政策沒有變化。對于兩年以內的準新房，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降了一點。

他說，在計算增值稅稅額時，將含稅價款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價乘以征收率。

例如，小明為方便孩子上學，準備在鄭州市某學校周邊購買一套不足兩年的二手房，但他很是猶豫：這房子是5月1日前買好，還是5月1日營改增后再買?

如果小明要買的這套二手房售價為100萬元，當前營業稅下，是總價按照5%的稅率征收,需繳納營業稅5萬元。根據增值稅的算法，最終增值稅應納稅額為100萬÷(1+5%)×5%=4.76萬元，即4.76萬元是應繳納增值稅額,相比營業稅少了0.24萬元。

這意味著，二手房交易營改增降低了兩年內的準新房交易稅負。

日前，記者在對21世紀不動產等房產中介公司走訪后了解到，進入3月以來，鄭州市二手房市場就逐漸呈現出成交放量的局面，多家房產中介的成交量比去年同期平均增長了30%以上。

21世紀不動產相關負責人認為，目前，在該公司掛牌出售的兩年內房源，約占整個掛牌量的20%，而此次營改增落地后，將進一步增強買家對此類房源的購買意愿。對于目前鄭州二手房市場的“小陽春”局面，“營改增”將起到促進作用。

對房企的影響房企稅負減輕或是增加

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》中規定，房地產行業營改增后，房地產業從此前征收5%的營業稅，改為適用11%的增值稅率。所以沖擊也不小。

新政策最受關注的，是明確房地產項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房價?！敝袊缈圃贺斀洃鹇匝芯吭貉芯繂T張斌說，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔，但房價是否會降與此沒有直接關聯。

有業內專家分析表示，稅負減輕或是增加，要視企業自身情況而定。“房地產行業整體是減負的，但不保證每家企業都能減負。個別企業的稅負可能有所增加，但不影響整個行業減負的大趨勢。”

整體而言，本次全面實施“營改增”是為企業減稅減負。但有分析認為，理論上，如果房地產開發企業無法獲得足夠多的進項抵扣，其實際繳納稅率有上升的可能，對房地產行業會有一定的沖擊。

房地產行業的建筑成本由施工成本、土地成本和融資成本三大塊構成。稅率表面看有所增加，但除融資成本不能進行抵扣外，施工成本和土地成本均可進行抵扣。“如果土地成本相對較低，進項抵扣較低，稅務負擔可能有所增加，但對于大多數企業，稅務負擔總體上是減輕的?！?

業內專家認為，房地產營改增后，為實現進項抵扣，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，有利于改變行業“大而全”的粗放模式，促進行業細分、專業化經營。

還有一個重要的影響是，增加抵扣額和確認抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾。

對企業的影響不動產抵扣增值稅利好所有企業

5月1日將實施的營改增政策，最吸引人的是購買不動產可以抵扣增值稅。這對企業客戶來說無疑是利好。

根據新政，營改增后，所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。對于工業企業和商貿企業，購買或者租用房產可以進行抵扣，稅負與以前相比是有所降低的。

業內人士評價，該項措施對于所有企業而言都將是利好。尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

根據增值稅繳納的有關規定，涉及房屋購買的諸多消費支出，都可以抵扣增值稅，但目前明確抵扣的是精裝修的商用物業。

在裝修領域，目前大部分裝修人工支出和大量裝修小配件，很難直接取得增值稅專用發票。但全裝修商用物業則可以取得足夠的增值稅發票。

因此，為幫助企業客戶，開發商會更多向企業用戶提供精裝修辦公樓或者根據用戶需要定制精裝修商鋪。除了精裝修房屋，開發商還可以把電視、空調、家具等一系列軟裝納入房屋內。

按照國稅總局頒布的增值稅有關規定，只要能說明房屋的這些設備和企業的生產有直接關系，就可以納入到增值稅抵扣范圍。

有業內專家表示，開發商在開發樓盤時，可以通過“買房送物業費”、“買房送裝修”、“買房送企業商戶會所使用權”等一系列方法，將目前沒有明確可抵扣的項目包括在房價內，以吸引企業客戶購買。企業客戶買的不動產，只要和生產、經營有關，就可以抵扣。

從這個角度看，鄭州將出現越來越多精裝寫字樓。

精裝修房銷售比例增加將有利于開發商取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。簡單地說就是，原來帶裝修賣，雖然房價更高，但稅率是固定的，所以房企積極性不大。營改增后，精裝修的費用算作進項，能抵扣，那樣能少交一點稅。所以，房企對精裝修的興趣將提高，精裝房的數量將越來越多。

對建筑業的影響發票管理有待規范

建筑行業可能是受“營改增”影響最大的行業——改革后，建筑業一般納稅人將從此前繳納3%的營業稅改為11%的增值稅;小規模納稅人則使用3%的增值稅征收率。

河南省稅務局相關人士表示，隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進項抵扣，改革有助于消除重復征稅，但目前建筑業發票管理有待規范。比如：建筑企業大量的沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發票，這將導致進項稅額減少。建筑企業屬于勞動密集型產業，外部勞務費用在施工成本中所占比重為20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進項發票。

具體的稅負情況，他舉例說：

一個總造價1000萬元的建筑項目，按營業稅3%計稅，承擔稅負30萬元;實行增值稅后，如果成本800萬元，那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元，按11%的稅率，稅負為22萬元。

比之前，減輕了部分稅負。也有分析認為，營改增對建筑行業具體公司的影響，取決于毛利率、進項稅可抵扣比例等。預計房屋建設、鋼結構、公路橋梁板塊總稅負下降，而建筑設計、水利水電、鐵路建設、園林板塊總稅負增加。

全面營改增后我省將減稅173億元

3月24日下午,河南省國稅局、河南省地稅局在鄭州召開聯席會議,研究落實國務院全面推開營改增改革部署。會議透露,今年5月1日起全面推行營改增后,河南省將新增試點納稅人34萬余戶。全面推開營改增后我省將減稅173億元,占河南省2015年營業稅收入的26%。改革的減稅效應將進一步擴大,改革紅利將惠及更多行業和納稅人。

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》指出，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

對此，業內人士認為，營改增的推出對地產行業短期內不會帶來劇烈變化，但未來將產生深遠影響。其中，營改增鼓勵所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，這對從事商業地產開發的房地產企業來說，對房地產業尤其商業地產的去庫存起到促進作用。

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什么是“營業稅”和“增值稅”

營業稅是以全部營業額為征收基數的，不存在“扣除”上一環節費用的問題。

增值稅是以增值部分為征收基數?！翱鄢笔峭ㄟ^專用發票抵扣的形式來實現的，憑從賣家取得的代表上一環節征稅額的增值稅專用發票，抵扣本單位應繳納的增值稅款。

此前的2016年3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。