“十三五”規劃綱要草案提出，堅持以人的城鎮化為核心，2016年要加快覆蓋未落戶的城鎮常住人口，發展中西部地區中小城市和小城鎮，容納更多的農民工就近就業創業。河南新型城鎮化建設的機遇在哪里?未來房地產開發商將會走向何方?

【專家簡介】

張維倫，廣東維森置業有限公司董事長。有20多年房地產開發及其相關產業的管理經歷，接觸過各種體制的公司，是從底層摸爬滾打出來的“全能人才”，經驗豐富。

鄭州裝修網：河南是城鎮化該咋建?

“房”“地”“產”

張維倫認為，河南是最有希望成為中國城鎮化樣板的一個省，應該抓住機遇。

“本屆政府始終堅持城鎮化的核心是人，河南是全國第一的人口大省，河南的城鎮化如果把人的問題解決好，就會成為全國的樣板。”張維倫說，“城鎮化就是變農村為城市，變農民為市民，河南是農業大省，它的城鎮化同樣具有代表性。”

他說，城鎮化過去的理解是農民進城，現在的理解是要把農村建成城鎮，以前是城市為主要陣地，現在是農村為主要陣地。

那么，河南的城鎮化該怎么建呢?用張維倫的話來說，就三個字“房”“地”“產”。這可不是說城鎮化就是搞房地產，而是要解決三個問題：地從哪里來?房該怎么建?產業如何驅動?

地從哪里來?流轉用地和建設用地

張維倫說，以前農村建設用地由政府征地，招拍掛后賣給開發商。中間走了一道后，開發商拿到的地價貴，房價自然貴，這樣就剝奪了農民應該享受的城鎮化發展的成果。

這種模式在新一屆政府有了重大改革。2013年11月 《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發布，《決定》指出要建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

張維倫說，農村三種土地，宅基地不能動，集體所有的農用地采取土地流轉的方式給農業大戶、大企業經營，還有一個集體建設用地就可以直接放到市場上交易。農村的集體建設用地直接和開發商對接，地價就低，房價就會便宜。河南城鎮化抓住農村流轉用地、建設用地的機會，就會有發展空間。

房該怎么建?裝配房和孤島式清潔能源系統

今年總理所作的政府工作報告中提到，要積極推廣綠色建筑和建材，大力發展鋼結構和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質量。

今年2月出臺的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》重點提出，要力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。

張維倫說，過去國內裝配式房屋都是民間在經營推廣，始終未能大面積覆蓋。“裝配式房屋不用泥沙，現場裝配，可以回收，保護生態，再配合清潔能源，保證不污染農村環境”。

而孤島式清潔能源系統是指不需要基礎設施配套，依靠風能、光能等清潔能源，低消耗、低排放的居住系統。

張維倫認為，孤島式清潔能源系統和裝配房是新農村建設房屋的兩個先進發展方向。

產業如何驅動?旅游農業和養老社區

農村有地了，房子建好了，農民就能留下來變成市民嗎?這里還缺關鍵的一環：產業。要讓農民在家門口掙錢顧家，就要為他們提供能夠打工養家的工作。

張維倫認為，農村要發展產業，第一考慮的應該是現代農業旅游，如農家樂。另一個方向是做養老社區。

河南是人口大省，將來也是老齡化大省。社區養老、居家養老還需要很長時間去實現。所以，農村養老產業也是解決農村城鎮化產業發展的一個方向。

而發展這些產業所需的土地，就可以借助農村建設用地市場化的東風來解決。

最快5年 中國將不再有房地產開發商

在新型城鎮化等新政策下，房地產開發商將會產生什么變化?

前不久，在萬達集團2015年工作報告里，萬達集團董事長王健林宣布，到2016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。

在張維倫看來，中國房地產的“帶頭大哥”都轉型了，其他房地產開發商未來也要走上這條路。

張維倫說，現階段開發商的最大問題是負債率太高，“夸張一點說，開發商的錢，70%是借來的，20%是賴來的”。

開發商負債率太高，就有風險，所以現在政府嚴格控制銀行借貸給開發商，規避系統性金融風險。這樣一來，開發商的日子就不好過，所以要轉型。

“開發商轉型的出路在哪里?政府已經給指好了路：PPP項目。”他建議開發商積極拿地，積極介入PPP項目，轉型做投資商。

張維倫認為，從2008年~2018年這十年是開發商向投資商轉型的十年。

張維倫說，以前房地產公司什么都自己做，自己的施工單位、裝修公司、監理公司，不會請銷售代理。從2000年前后，開發商和專業代理公司開始分工。現在，開發商只管找錢、花錢，但是這兩件事做得都不專業。

他認為，“10年之內，最快5年，中國將不再有房地產開發商”。未來中國房地產開發領域會形成投資公司、管理公司和專業公司三權分立且分工合作的模式。