繼10月1日，重慶市開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅后，上海市于11月也對(duì)外正式發(fā)布關(guān)于繳納2015年個(gè)人住房房產(chǎn)稅有關(guān)事項(xiàng)的提示，自此作為房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市的重慶和上海，均向房產(chǎn)稅征收邁出了最重要的一步。

稅率0.4%或0.6%

在承受范圍之內(nèi)

以上海市為例。上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收對(duì)象，包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。上海市居民家庭人均不超過(guò)60㎡的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

據(jù)了解，稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

按此方法計(jì)算，上海應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購(gòu)住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)×70%×稅率。也就是說(shuō)，一居民家庭 3人，原先有105㎡存量房，現(xiàn)新購(gòu)123㎡，按單價(jià)21500元/m2來(lái)計(jì)算，其應(yīng)繳房產(chǎn)稅稅額為(105+123-180)×21500×70%×0.6%=4334.4元。

“相比上海市動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元的成交單價(jià)，4000多元的房產(chǎn)稅只是個(gè)零頭。”在上海生活的張先生表示，相比契稅和個(gè)稅，房產(chǎn)稅的征收政策在他的承受范圍之內(nèi)。

稅率0.5%~1.2%

免稅面積大

重慶市開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的對(duì)象是獨(dú)棟商品住宅或單價(jià)超過(guò)13192元/m2的住房，以及在此間無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含)以上的普通住房。

對(duì)于稅率問(wèn)題，相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，獨(dú)棟商品住宅、“三無(wú)人員”第二套普通住房及成交單價(jià)在均價(jià)的3倍以內(nèi)的高檔住房，稅率為0.5%;3倍(含)至4倍的，稅率為1%;4倍(含)以上的稅率為1.2%。

相比上海市人均免稅60㎡的政策而言，重慶市對(duì)新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100㎡。

以重慶市征收標(biāo)準(zhǔn)為例，一戶家庭原本擁有一套面積500㎡的存量獨(dú)棟商品住宅，交易單價(jià)15000元/㎡，那么這套房子每年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(500-180)×15000×0.5%=24000元;假設(shè)某個(gè)家庭在2012年1月購(gòu)買了一套面積200㎡，交易單價(jià)20000元/㎡(3到4倍之間)的高檔住房，那么這套房子每年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(200-100)㎡×20000×1%=20000元。

業(yè)內(nèi)人士介紹，房屋均價(jià)7000元，起征點(diǎn)將近均價(jià)的兩倍，對(duì)于大多數(shù)重慶市民而言，房產(chǎn)稅并不在繳納范圍內(nèi)。

鄭州開(kāi)征房產(chǎn)稅仍需時(shí)日

開(kāi)征房產(chǎn)稅作為近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為熱門(mén)的詞匯，對(duì)于廣大市民及專家學(xué)者們而言，并不陌生。但近期重慶、上海相繼開(kāi)征房產(chǎn)稅，仍對(duì)輿論造成了一定影響。

“其他一線城市或?qū)⒊蔀橄乱慌慨a(chǎn)稅征收的城市，鄭州距離開(kāi)征房產(chǎn)稅仍需時(shí)間。”省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京表示，房地產(chǎn)稅的改革需要和整個(gè)稅制的調(diào)整和改革，包括下一步深化住房制度的改革相匹配，因?yàn)槎惒皇且粋€(gè)獨(dú)立的問(wèn)題，它是和整個(gè)領(lǐng)域的體制建設(shè)、制度建設(shè)相關(guān)聯(lián)的，所以需要統(tǒng)籌考慮。

業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，以目前鄭州情況，開(kāi)征房產(chǎn)稅的條件已經(jīng)基本具備，不過(guò)鄭州樓市仍以剛需為主，房?jī)r(jià)還將溫和上漲。因此，短期內(nèi)鄭州開(kāi)征房產(chǎn)稅的可能性不大。

以稅收降房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí)?

雖然公眾期待國(guó)家推出房地產(chǎn)稅以阻止或降低房?jī)r(jià)，不過(guò)，從上海、重慶此前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來(lái)看，以稅收降房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí)。需要指出的是，推行房地產(chǎn)稅，目的不是為了降房?jī)r(jià)，而且在客觀上也起不到壓低房?jī)r(jià)的作用。

“國(guó)家先在個(gè)別城市試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，積累和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，再逐步擴(kuò)大到全國(guó)范圍，而這樣一個(gè)過(guò)程將會(huì)持續(xù)幾年。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第一批將是上海、重慶，接下來(lái)第二批可能還有北京、深圳、杭州等，這僅僅涉及個(gè)別城市，對(duì)市場(chǎng)的影響也基本上限于這些城市，而對(duì)于那些尚未開(kāi)征的城市，影響極其有限。

“短期內(nèi)，必定會(huì)對(duì)試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成利空影響，將有助于抑制投資投機(jī)需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，甚至?xí)狗績(jī)r(jià)有所下跌。”業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到試點(diǎn)階段稅基窄、稅率低、不涉及存量等因素，房產(chǎn)稅主要對(duì)人們的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，但難對(duì)房?jī)r(jià)造成大力度的壓制。

“房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)起不到什么影響。”趙進(jìn)京認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，這種利空會(huì)逐漸被市場(chǎng)吸收和消化，成為一種稅收制度的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，就像其他已經(jīng)征收此稅的國(guó)家一樣，斷難靠此稅避免房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生。

鄭州剛需強(qiáng)烈

房產(chǎn)稅澆不滅購(gòu)買熱情

業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)或會(huì)打擊部分投機(jī)性購(gòu)房者，但對(duì)于剛性購(gòu)買者，房產(chǎn)稅政策就沒(méi)有太大的威懾力。

李克強(qiáng)總理曾在今年全國(guó)人大回答記者提問(wèn)時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的。

“所以，房地產(chǎn)稅不會(huì)降低購(gòu)買熱情。”業(yè)內(nèi)人士指出，鄭州市民調(diào)侃鄭州為“屌絲之城”，有很大一部分源自鄭州龐大的剛性需求。如今結(jié)婚買房是剛性，動(dòng)遷買房是剛性，分家買房是剛性，換手買房是剛性，投資買房是剛性，躲債買房也是剛性。