案情回放

不滿房東漲租金砸壞房屋惹官司

2010年7月，家住鄧州市市區的李某，在臨街有一間門面房想要出租，剛好張某想做點小生意要租房，兩人一拍即合，就簽訂了一份房屋租賃合同。李某為合同的甲方，張某為合同的乙方。

主要事項有4條：

1.合同期限為3年，年租金1.2萬元。

2.合同第二年需支付當年及第三年的租金共計2.4萬元。

3.乙方只許裝修不得改變房屋結構，房屋到期后，該裝修不得擅自破壞，留于乙方(僅限于裝修)。

4.未征得甲方同意，乙方不得轉讓他人。合同一式兩份，雙方各持一份。雙方在合同上簽完字后，李某又仔細看了一遍合同內容，發現合同第三條寫錯了，合同到期后，裝修應留給自己也即甲方，卻誤寫成留給乙方了，就要求修改一下，李某就先把自己拿的那份合同的第三條的第二個“乙”用筆改為“甲”。誰知李某在修改張某手中的合同時一時大意，把本應修改的第三條第二個“乙”修改到第四條“乙”處。修改完后，兩人都未細看就各自走了。

就這樣，兩個人拿了兩份內容不盡相同的合同。李某租房后，對房屋的門、墻、地面及水、電路等進行了重新裝修。

2013年7月，雙方的合同即將到期，李某、張某就續租房屋發生爭議，李某要求提高租金，因為按市場價，自己出租房屋的租金早在雙方簽訂合同的第二年就已經漲到至少三倍。張某則認為租金漲得太高，雙方不歡而散。幾天后，李某再次來到張某所租的房屋時驚奇地發現，房屋的裝修幾乎全部被砸毀，張某已搬出該房屋，李某隨即報警并電話聯系了張某。

一個月后，李某訴至法院，要求張某因違反合同約定砸壞房屋的裝修而賠償其各項損失5萬元。

庭審辯論

兩份改動過的合同哪方所訴不實?

庭審中，李某訴稱：雙方約定的3年租賃期已屆滿，房屋的裝修按合同約定應留于自己。現張某違約將房屋裝修全部砸毀，故要求被告張某賠償其各項損失5萬元。為此李某向法院提交以下證據：1.租房合同一份。以證明原、被告約定房屋租賃到期后，將房屋裝修留于原告，張某不得擅自破壞。2.視頻資料(光盤一張，當庭播放)，以證明房屋內裝修的部分物品的價值及房屋裝修系張某找人所砸，及被砸后的損壞情況。3.房屋裝修被砸后的照片、價格評估結論書等一組，以證明被砸毀的房屋裝修物品種類及價值50850元。

被告張某辯稱：原告所訴不實。原告起訴所持的租房合同是改動過的合同，按照自己手里所持的合同約定：其所租賃房屋的裝修留給自己，且自己也未破壞房屋裝修。房屋租賃到期后，其只是帶走了屬于自己的財產，故自己并未違約，也不應賠償李某任何損失。張某也向法院提交了自己所持的一份租房合同。

雙方都向法院提交了一份租房合同，雙方對對方所持的合同均不認可，都認為自己所持的合同才是真實。李某在法庭上詳述了兩人簽訂并修改合同的細節，解釋了因自己疏忽導致兩人所簽的租房合同第三、四條內容出現不同的原因。

法院對原、被告提交的租房合同進行了仔細甄別，通過對雙方整個合同約定的文意和常理理解分析，認為李某的解釋更符合交易常理和條款約定的本意，若按張某的合同約定，既不符合交易習慣，也有悖文意和常理。故法院認為李某提交的合同系雙方的真實意思表示，應予以采信。

對李某提交的視頻資料，也即光盤，進行了當庭播放，其內容顯示：張某親口承認爭議房屋裝修系其找人所砸，其認可李某起訴時所持有的租房合同是真實的。對此張某提出異議，稱該光盤系未經其同意而錄制，且當時自己處于醉酒狀態，說的話是醉話、氣話，與事實不符。法院認為，該證據的來源未違反法律禁止性規定，被告也未提供相反的證據予以反駁，故對該證據予以采信。

對李某提交的房屋裝修被砸后的照片、價格評估結論書等一組證據，張某提出異議，稱照片不知拍于哪里，價格評估機構沒有資質，但經法院調查，鄧州市價格認證中心具有價格認定資質，且被告未提出重新鑒定，故對該證據予以采信。

法院判決

房屋裝修歸屬原告被告賠償部分損失

鄧州市人民法院經審理認為，原、被告雙方爭議的焦點為：一是原、被告所簽訂的租房合同第三條約定房屋租賃到期后，房屋裝修的歸屬;二是被告是否應當賠償原告的損失，如何賠償。

我國《合同法》第一百二十五條規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思……”結合本案，原、被告雙方各執一份合同，每份合同中均有一個“甲”字是改過的。按照被告方提交的合同，第四條為“未征得甲方書面同意，甲方不得轉讓他人”，很顯然解釋不通;該合同第三條為“乙方只許裝修，但不得改變房屋結構，房屋到期后，該裝修不得擅自破壞，留于乙方(僅限于裝修)”，房屋租賃到期后，房屋應由作為原告的出租方即甲方收回，裝修如果留于作為被告的乙方，雙方應就房屋裝修如何處理再作約定，而本案雙方并未就此作特別約定。綜觀原告所提交合同的全部條款，第三條中“甲”字涂改，符合雙方訂立合同時的真實意思，且符合本地的交易習慣，對第四條的解釋也能符合常理。

再者，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。”該解釋實際上對租賃房屋裝飾裝修物的歸屬作了明確的界定，即無特別約定的裝飾裝修物所有權應歸出租方，結合本案應為出租方即原告所有。

關于被告是否應賠償原告的房屋裝修損失，如何賠償，法院認為，訴訟中，盡管被告否認原告房屋裝修被砸毀系其所為，但根據原告方所提交的證據，對被告砸毀原告房屋裝修的事實應予認定。我國《合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務……”第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”原、被告在租房合同期限屆滿時，應就繼續租賃等事宜再行協商，在未協商一致的情況下，雙方應按租房合同的約定來履行各自的義務，被告將租賃房屋的裝修砸毀，明顯違反租賃合同中“房屋到期后，該裝修不得擅自破壞，留于甲方(僅限于裝修)”的約定，故被告應賠償租賃原告的房屋裝修損失。但被告所砸毀裝修中的部分物品(門面招牌、門面柱子、玻璃門、墻面造型、地臺、燈箱)系被告可自行帶走或者處理的物品，該部分物品應予扣除，不應由被告賠償。法院遂依法判決，被告張某賠償原告李某裝修部分損失32470元。

一審宣判后，被告張某不服，提出上訴。南陽市中級人民法院經審理認為：原判決認定事實清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。