精裝房是一個社會化的產物，它的本質是改變了交樓標準，是隨著社會需求而發展變化的一個趨勢。在時間價值愈發凸顯的當下，在住宅產業化發展的大趨勢中，其先進性不容置疑。

現如今，鄭州市場也涌現出了一批高標準、高質量、具有代表性的精裝房樓盤，如萬達公館、華潤悅府、建業天筑、恒大金碧天下等。

精裝修對社會的意義，對我們每個人的利益，都顯而易見。既然如此，為什么精裝修房在鄭州叫好不叫座?精裝修的歷史車輪到底會不會碾過所有的毛坯房?

關于省心

裝修過一次房的人都愿意買精裝房

“為什么裝修房的購買者多是二次置業、三次置業?因為他們經歷過自己親自裝修的過程，能感受到付出的精力、裝修的成本，以及對質量的不能把控，這些都是客觀存在的。因為個人在裝修上不能統購，但是開發商可以，開發商可以選擇好的品牌，可以從廠商那里直接七折拿貨，甚至是向品牌量身定制。所以，很多裝修過的人發現，自己去裝修時的成本更高，更費時間。”重慶年度傳媒集團副總裁廖理介紹說，在重慶，人們已經接受了這樣的觀念。

“重慶首先是經歷了市場不接受的這么一個過程，就是說不叫座。為什么?他們有幾個質疑。比如他首先認為是開發商利潤最大化的行為，他對開發商本身的公信度懷疑，他覺得你這個行為的初衷是你的利益最大化。”

恒大的易磊分析說：“精裝修在買房的時候，可能會增加一些剛需族的成本。其實我們可以反過來理解，你買房之后怎么著也得裝修。那么你現在買房了，可能你多掏20萬元去作為這個裝修費用。但是這20萬元你可以貸款，銀行你貸款30%，其實你大概只花了6萬塊錢。但是如果你買了毛坯房，你將來自己裝修的話，你硬生生得掏20萬元的現金。所以這樣考慮的話，買精裝修房還是比較劃算的。剛開始我們來鄭州市場的時候，確實客戶對精裝修這一塊有很多的疑問，剛才各位領導講了，不認可，然后我們推廣了，我們恒大推廣基本上有幾個標準，我們鄭州這邊大戶型是1500元的標準，客戶就不認同，你這個1500元值不值?其實說實話，如果讓你自己裝修的話，要用品牌的話，2000元都裝不完。因為恒大內控控制的比較好，所以它成本壓的比較低。”

對此，廖總十分認同，“到今天為止，基本上沒有業主再問這個問題，他們不會在這個問題上糾結了，不會在開發商的初衷上去糾結。就是我裝修的成本與你裝修的成本，這個教育過程已經完善。廣州市場基本上都是精裝房了，經過了十幾年，再選毛坯房的，反而是鳳毛麟角。”

關于風格

從幻想到接受最終走向定制

“我不知道咱們市場上，包括在座的各位買過精裝房、毛坯房沒有?像我們已經被教育到‘對風格欣然接受’的狀態。當年，我在廣州看到別墅也在裝，完全不能理解，因為對于最初想擁有房子的人一定會有自己風格的強烈幻想，你不能接受千人一面。在經歷過的人就會慢慢開始重裝飾輕裝修，除非有一些藝術家，那是極少數的小眾需求。這個可能需要幾年的跨度。”廖總說，第一次試水的人，一定會遭遇了那種幻想和要求的不匹配，久了就會好一點。

“我們這次專門為了我們鄭州的顧客，帶我們的置業顧問去武漢已經建好的萬達產品參觀，可以同時看到萬達的好幾代產品。第一代產品是大家認為比較土豪的風格，比較重的歐式貴族情結。很多年輕人都不喜歡。但我們專門咨詢了當地銷售的同事，他們說當初他們賣的時候也很糾結，說這怎么賣，客戶肯定不喜歡，怎么建成這樣?但后來卻發現，很多資產到達一定級別的客戶去選擇我們的房子時，會覺得那個風格特別好。”對此，萬達的賈敏深有感觸。

“有一個銷冠說，你知道為什么客戶喜歡嗎?他說其實沒有人不喜歡這種風格，但是你如果給他一個毛坯房，讓他自己去裝，他一定選擇簡約現代風。現在我們裝好了，他一看不錯，就是他想要的。可能某一些小飾品他覺得不好，但是沒關系，都是可以移動的，所以客戶非常認可。我們第二代的裝修風格，是法式的，比以前歐式的相對簡約，顏色也稍微淡一點，很多老客戶到第二個項目看的時候，就說這個沒那么好。”

精裝房在裝修設計的共性和業主裝修需求的個性之間的沖突早已不是新鮮話題，而這個矛盾正在悄然發生改變。

“實際上在2012年的時候，國家的建設部推出來了一個軟件，電腦軟件系統。這個系統是什么?它是咱們國家建設部，中國建筑技術研究院國家住宅與居住環境工程技術研究中心聯合開發了一個家居精裝互動系統，就是這么一個軟件系統。這個系統里有很多建筑材料，價格，還有方案，還有圖，就是3D的，你就自己在上面敲鍵盤，你最后調配的就是這個樣子，就是這個材料，就是這個價位，它的材料、價位和形象是三位一體的，你認為滿意了，咱們就簽合同，就照著你這個樣子來。就是說它這個就有可能改變眾口難調，個性化裝修很難滿足的缺陷。但是現在好像說有的公司采用了，有的公司還沒采用。”劉社認為這個軟件的推廣可以緩解裝修風格眾口難調的問題。

在精裝修產品的私人定制方面，萬達集團也有所涉獵。“萬達武漢地產在做的長白山國際度假區，它擁有全亞洲最好的滑雪場，它滑雪場腳下有一片地專門做別墅的產品。現在很多的企業家在我們那邊買別墅產品，那是純定制產品，每一個用材，每一個風格，我們都會讓客戶來選擇。如果客戶認為我們的風格都不合適，還可以有他自己的定制化要求。”

關于營銷

從質疑到非精裝房不買

與會嘉賓一致認為，關于精裝修房，現在已經不是一個理論探討的階段，而是到了一個實踐性發展的階段，到了一個宣傳引導的階段。

“怎么樣讓大家對這個事情產生一些興趣和重新思考?因為這個事情是個好事情。從方方面面講可能都是一個好事情，但是這個事情在執行的過程當中，可能就存在著一些問題。我們做的還不足夠好，這可能會影響到我們這樣一個引導著發展趨勢的新生事物的基本判斷，這些基本判斷就會影響到人們的購買心態。”李曉峰分析說。

“在營銷學上有一種理論，到底是消費決定著生產還是生產決定著消費?舉一個生產在引導著消費的最簡單的例子——服裝業。你今年夏天穿什么服裝你可能自己都不知道，但是世界上一些著名的服裝公司可能就開始做今年的秋冬時裝發布會了，甚至做明年春裝的發布會了，它在引導著你，在某種意義上他給你灌輸一些東西，強制著你去接受這些東西。所以對于精裝修產品也是如此，它應該發揮對潮流的引領作用。”

目前從消費者的層面來說，對裝修房呼應的不夠，這可能是造成目前我們精裝修房在發育的過程當中出現這樣那樣問題的一個核心的原因。在這樣的情況下，開發商應該努力完成自己的責任，控制好品質。其次，就是要利用生產決定消費的營銷理論，積極引領。

關于驗收

100%的態度才能化解矛盾

“強化開發商是裝修質量的第一責任人，不要到最后交了房，發現問題的時候，開發商說這是裝修公司的事，你找他們吧，實際上客戶向你開發商買房子，跟你簽了合同，你將來就要一竿子插到底，你是第一責任人。所以開發商不但是第一責任人，加強監管，還要加強售后服務。”關于精裝房屢屢出現糾紛，劉社提出建議。

對此，開發商積極響應。“我們恒大專門有這么一個部門，我們集團也有這么一個管理部門，到地區公司之后也設立了這么一個系統部門。總部有這樣一個管理部門，到各個樓盤，都有這么一個專門維護的施工隊伍，他們專門保障交房出現這些問題，立馬給你維修，達到業主的滿意。”

“買房的時候看的比較好，驗收的時候有點瑕疵，我們做這一行的能理解，但是作為客戶，他是100%追求完美的，可能接受不了。所以只要有問題，立馬免費給你進行維修，只要你維修的及時，其實客戶也能理解。怕就怕他提出問題之后，你不去管他，不答理的話，拖很長時間不管，這樣的話客戶比較惱火。”

劉社認為，對于開發商來說，這既是挑戰，也是機遇。“我個人認為，一旦要開發成品房，將是在市場白熱化競爭的背景下，開發商產品創新的一個新領域，而且是一個內涵非常豐富的新領域。就是說你今后比一比，比在哪里?戶型設計、景觀，都比不出來了，大家都學的差不多了。今后新的一個拼比的主戰場有可能轉向這樣一個精裝修的領域。”

“今后的精裝修應該是標準化的精裝修，它實際上是產業化發展的一部分，就是房地產產業化發展，它是一個末端的環節。就類似于再給這個產品描描眉畫畫眼，這個產品才能推出來。要實現這一點，房地產企業也需要增加一些新的機構，比如說要有一個裝修部。現在各種開發商是沒有裝修部的，還要有一個售后服務部，這樣的話才能把這個產品工作做到位。”

“企業售房的時候要給企業增發裝修質量保證書。咱們光知道商品房的質量書、說明書，實際上這個裝修的這一部分，附加的部分也應該有裝修質量保證書。并且對裝修的材料、物品都要有所說明，特別是裝修的材料，不能夠讓消費者再投訴甲醛超標，應該是符合國家的環保標準。”

關于未來

知名開發商推動住宅精裝化

鄭州的精裝修房從來沒有斷過線，但也從來沒有成氣候。這么多年來，盡管國家有些政策，開發商做些宣傳，媒體也做些呼吁，但精裝修房的發展始終比較緩慢。

李曉峰談到開發商對裝修房的推動作用時說：“我個人感覺開發商的力量比較弱，實際上當年藍堡灣一直在推精裝房，但是由于思達公司走過的曲折道路，在某種意義上說對這個地方的樓盤包括這種產品有很多負面的影響。也就是這兩年，尤其是恒大、萬科這些國內知名的開發商進入之后，才給河南帶來這種所謂的精裝修房的氛圍，才使老百姓又慢慢地開始接受。”

“從整個發展趨勢上來說，整個房地產業也好，或者住宅產業也好，它未來的發展趨勢應該是住宅的產業化，這是發展趨勢。也就是我們今天所談的精裝修，它只是住宅產業化里面的一個組成部分或者一個小的組成部分。任何一個國家在發展的過程當中，它都要經歷一個住宅產業化的過程，不然的話效率太低，我們所謂的節能、節水、節地啊，這些都做不到，唯一能夠做到這一點的就是住宅產業化。而我們的精裝修應該是住宅產業化里面的一個組成部分，或者我們經由精裝修的環節，才能實現國家的住宅產業化。”

要縮短這個過程，離不開政府的支持，開發商的推動，消費者的認同和媒體的宣傳，這四個方面形成一種合力，才能讓精裝修房快速發展。

劉社建議，“政府責無旁貸應該有扶持性的政策。這個扶持性的政策我覺得是軟硬兩個方面，從軟的方面來說，目前咱們的細則和技術規范都是指導性的，我覺得在一些部分城市，比如說是大中城市，經濟條件比較好的地方，是不是應該先行從指導性意見變成強制性的規范，往這個方向發展，不是說全國一刀切。像北上廣深和省會城市，它有市場，這些地方，這些省和市應該出臺地方性的強制性的技術規范，就是這種產品，否則不是這種產品不讓你賣。這樣是不是可以有利于這種產品的推進?從硬的方面來說，還是應該有經濟方面的優惠，比如說給成品房開發的開發商以經濟補貼，或者說給消費者交契稅這方面的優惠等，讓他們看到好處。”

■花絮

選購精裝房一定要“傍大牌”

會議即將結束時，主持人發起了一個游戲。讓現場的每個嘉賓回答：“如果自己購買精裝房會選擇哪一家”。除了恒大堅持要選擇自己之外，其余嘉賓都選擇了萬科。

“萬科確實很專業，它把你生活中的每一個細節都想到了，拎著東西回家，東西先掛到什么地方，方便你來找鑰匙，我覺得在這方面其他企業可能很難超越。就像我們萬達做商業一樣，我們細致到每一個動線走到什么地方。”萬達營銷經理賈敏隨時不忘夸獎自己企業。

“如果要是讓我從地段選的話，我肯定首選是萬達，它的交通非常完善，非常方便。從產品上來說，那肯定我就更傾向于萬科，它的產品更加的人性化，而且它運用了一些比較先進的設計理念，它已經把住宅給產業化了。那么從質量來講的話，對于萬達和萬科是不了解的，從我心里面來講，我對建業的質量可能會更加放心一點。如果是自住的話，可能我會選擇萬科，要是投資的話，可能會選擇萬達或者是恒大。”中部大觀璞麗項目銷售經理陳東升把所有來的企業都夸獎了一番，最終還是想選擇自己。“剛才說了不讓選自己的產品，說實話我們公司的項目是我全程參與的，我是真正能了解的一個項目，如果讓選的話我首先肯定還是選自己。”

倒是恒大的易磊比較直接，“我對居住的環境要求的高一些，萬達基本上都是商業綜合體，是公寓式的，可能會住得不太舒服。我不喜歡筒子樓那種感覺，我們的樓盤大部分都是兩梯四戶、兩梯三戶，設計的比較舒服。萬科城那邊我去看過，我感覺他們裝修對外沒有標準，不像我們，我們有1500元標準、2000元標準、3000元標準，而且萬科的裝修有點太簡潔了，我還是喜歡我們的風格。”

“如果用了萬科和恒大，基本上是舒心的，你會想到自己過去的裝修，洗手池的高度、廚柜的寬度，很多都是不舒服的，包括暗槽的工程，如果讓我們在家感到舒服，這就是一個行業標準。”廖理強調，“一定要選大牌，大牌開發商才有保障，為啥?丟不起那人，他就怕3·15被全國人民告，所以它要維護它的品牌，如果不是大牌的話，它是沒有這個資金能力、組織能力以及未來的服務能力的。”