本周，鄭州氣溫將驟然下降，有專家戲稱：這個秋天，在鄭州賣房，怎么也賣不過“秋老虎”了!
銷售量
前三季度住宅供不應求
商業供大于求
2013年前三季度鄭州市房地產市場呈現火熱趨勢，房地產銷售可謂一路飄紅。近日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布數據顯示，2013年前三季度鄭州市商品房供應面積880萬㎡，商品房銷售總面積達到732.6萬㎡，月均銷售面積達到81.4萬㎡，相比于2012年月均73.3萬㎡/月、2011年月均50.9萬㎡/月的銷售量來講，上升幅度明顯。整體供求比由2012年的1.34下降為1.2，市場供求整體走向正常水平范圍內。隨著第四季度繼續熱銷，鄭州房地產市場供求可能進入緊張狀態。
分季度來看，商品房供應量和銷售量變動較為明顯，今年一季度供求比為1.06、二季度供求比為1.27、三季度供求比為1.25，可以看出，前三季度供求比變化不大。但從物業形態來看，商業和寫字樓已失去了去年的明顯范兒，處于供大于求的狀態，去化壓力較大，而純住宅市場則變得炙手可熱，供求比僅為0.88，處于較為嚴重供不應求狀態，這也給購房市場造成一定的恐慌心理。
房價
前三季度呈現急加速、
緩剎車現象
價格方面，前三季度商品房銷售均價達8786元/㎡，相較2012年上漲幅度為10.9%。與過去幾年相比，基本處于相同水平。不過值得一提的是，鄭州市房管局日前發布的數據則顯示，今年7月份以來，鄭州市區商品住宅銷售均價分別為7771元/平方米、7589元/平方米、7561元/平方米，連續兩個月小幅下探。
這也說明9月份，鄭州在采取了包括限購政策調整、增加市場供應、嚴格價格申報、加強市場監管等為主要內容的房地產市場宏觀調控政策后，遏制房價上漲效果明顯。
從物業形態來看，純住宅市場價格一路上漲，季均漲幅達15%，住宅市場漲幅高于整體市場漲幅;辦公物業雖然供過于求，但價格也是平穩上漲，三季度達11513元/㎡，季均漲幅10%;商業物業受備案項目的影響，三季度價格有所下滑，為14184元/㎡。
銷售面積 金水和鄭東差不多占據了鄭州半壁江山
區域方面，金水區、鄭東新區位居鄭州八大區域商品房銷售面積排行前兩名。金水區前三季度商品房銷售面積達到160.2萬㎡，占全市銷售總面積的21.87%，月均銷售面積達到17.8萬㎡。鄭東新區前三季度商品房總銷售面積達到156.5萬㎡，占據全市商品房銷售總面積的21.36%，月均銷售量達到17.4萬㎡。作為鄭州發展最為成熟，配套最為齊全，樓盤數量最多兩個區域，金水區和鄭東新區再次以實際證明了其老大地位。金水區后期將以城中村改造為主，而住宅市場的價格標桿——鄭東新區住宅市場陷入低谷期，住宅項目多進入尾盤，未來龍子湖區域、副CBD區域則入市緩慢，因此未來一段時間，鄭東新區住宅銷量將維持低位，但從龍湖副CBD的規劃來看，以低密度物業為主的定位使得鄭東新區依然是房價最高的區域。
經開區房價漲幅最為明顯，2013年前三季度經開區商品房銷售均價達到10941元/㎡，沉寂多年后，經開區在2013年正式進入房地產快速發展期，大型開發商搶占地塊，高價入市，金沙湖低密度產品及恒大綠洲精裝修高端物業造成了經開區房價的飛躍上漲。
經開區外房價上漲最快區域為高新區，前三季度商品房成交均價達到5976元/㎡，同比2012年4848元/㎡(包含經適房、不差價等特殊房源)的銷售均價漲幅達到23.28%。未來隨著公園道壹號、萬科城、祝福紅城、謙祥萬和城等項目不斷入市，以及地鐵一號線的即將運營，高新區已經成為剛需族置業的首選，現主流商品住宅銷售均價已經達到7000元/㎡以上。
中原區今年同樣異軍突起，其中棉紡路桐柏路附近成為最大亮點，周邊的錦藝國際華都、方圓經緯、盛潤錦繡城、升龍天匯廣場等剛需樓盤的暢銷促使中原區純住宅市場銷量出現明顯上漲。
市場表現 房企不再談優惠，市場出現強者恒強局面
今年住宅市場在供不應求的背景下，售價一路上漲，8月底鄭州市甚至因漲幅過快而受到住建部的“約談”。市場持續火熱，需求旺盛，開發企業優惠力度大幅縮水，之前風靡市場的××折優惠、買房送面積以及大幅的開盤優惠都難覓蹤影，記者走訪了金水區、惠濟區和鄭東新區的幾家樓盤，在幾個常態銷售的樓盤中，記者被告知均目前房子沒有什么優惠，而北區一家樓盤由于正在進行認籌，銷售員告知記者提前認籌開盤時可享受優惠，但對于房價銷售員卻避而不談，這種優惠讓記者感到難免有被忽悠的感覺。記者也從一些開發商了解到，目前市場的確優惠不多，由于市場比較好，開發企業對銷售業績胸有成竹，優惠力度不如從前。
而對于購房者而言，令人煩惱的不僅是撈不著開發商的優惠，還有可能撈不著銀行的貸款。近期，房地產市場刮來一股“停貸風潮”，目前已有北京、廣州、深圳、合肥、重慶等城市陸續出現暫停房貸的情況，并呈現由一線城市向二三線城市蔓延的趨勢;涉及多家銀行的房貸業務，雖然鄭州尚無銀行停止購房貸款，但是貸款審批時間較以前有所延長。對此，同致行鄭州公司研究中心總監曹慶偉認為，銀行停貸無疑將對市場產生較大影響，受此影響最大的當屬剛需人群，停貸勢必會增加此群體的購房成本，抬高購房門檻，從而影響供求關系。停貸潮除影響剛需之外，對改善性需求甚至開發商的資金需求都將產生影響，一旦銀行停貸，購房貸款發放延緩，將影響開發商的資金回籠，在資金壓力下，部分開發商可能降價售房以回籠資金，因此銀行停貸將減緩房價的過快上漲。
記者還走訪發現，今年前三季度，市場出現又一變化就是房地產行業集中度不斷提升。隨著市場的發展，購房政策發生變化、土地價格不斷上漲，房地產行業集中度不斷提升，未來強者恒強、大者恒大。前三季度，全國商品房銷售額為54028億元，前10名房企銷售金額7437億元，占比為13.8%，行業集中度不斷提升。鄭州市亦如此，來自房管局的數據表明，鄭州市前三季度商品房銷售金額達644億元，銷售排名前20的項目銷售金額達216億元，占比為33.5%，較去年提高5個百分點。而這20個項目多來自于升龍、錦藝、建業、正商等大型房企。隨著市場競爭的日趨激烈，未來行業分化也會逐漸加劇。
今年，鄭州市場已云集萬科、恒大、保利、華潤、雅居樂、金地、萬達等外來一線房企，雖然像金地、雅居樂等一些企業尚未在鄭州進行實質性開發，而保利在鄭州市場僅僅開發了百合花園一個項目，但其土地儲備、后續項目和開發能力不可小覷，同本地的建業、鑫苑、正商等本地大型房企一起攻城略地，頻頻出手，眾多高品質、大體量項目陸續面市，帶來市場格局發生深刻變化。而眾多的本地中小開發企業，在越來越高的地價面前已經力不從心，在大型房企的快速開發高效運營、低成本規模化運作面前已顯得心有余而力不足，或是退出房地產領域轉行經營，或是退守三四線城市，前幾年還叱咤樓市的一些本地開發商現在已經難覓蹤影，有一些受制于資金仍堅守在房地產行業的本土房地產商則尋求行業內合作開發之路，行業的分化在加劇，大企業與中小企業的分化亦在加劇。